地方政府はそれを推進する計画を立てており、開発者は集まって思惑を巡らせ、小売業者は積極的にパイを分け合っている。これは、成都、杭州、昆明、武漢、長沙、石家荘などの多くの二級都市、三級都市で都市複合施設が「量産」されており、その勢いは一級都市をも上回ることを意味します

さらに注目すべきことは、ビジネスを拡大するために常に不動産のリースに依存してきた小売業者も、競争において新たな比重を置いてリースに賭けていることです。

「常に住宅開発に注力してきた万科もこの争いに加わった。私たちは愚か者ではないので、簡単に撤退する人はいません。 「記者団が都市複合施設の市場はどのくらい大きくなるのかと質問すると、深セン新牧商業管理有限公司の副総支配人シオン・ジエ氏は次のように答えた。」

実際、多くの小売店もこの「ケーキ」に注目しています。

ギャンブル商業施設

2010年10月末、永輝さんは福州金山の「第一公園路」にある都市複合施設を初めてテストした。 「商圏が狭いため、まだ試験段階です。」新しいプロジェクトは順調に進んでいるが、永輝グループ会長補佐の温海輝氏の言葉はまだ少し控えめだった。

金山公園路1号線近くの宇上大道では、蒼山万達広場、紅星馬苅林商業広場、楽都匯ショッピングプラザを含む3つの都市複合プロジェクトが本格的に建設中である。

福州市だけで計画および建設中の都市複合プロジェクトの数は 12346_12374| に達していると理解されています。16、杭州で建設中100都市複合施設に完成済み41、成都で建設中または承認された都市複合施設の数も66、昆明開発が計画している都市複合プロジェクトは過去 2 年間で完成予定12中には小売業者もいます。

「伝統的な小売業者にとって、現在の都市型複合施設の開発ブームは間違いなく大きな誘惑です。」深センニュームーア商業管理会社の投資業務副部長のXiong Jie氏はこう語る。

都市複合施設を運営する小売業者の現象が加熱していることに関して、ウェン・ハイフイ氏は、長年にわたり、小売業者の賃貸不動産への過度の依存は不動産開発業者によって多くの面で制限されてきたと述べた。しかし、有力な小売業者は独自の複合商業施設モデルを開発することで、用地の選定、投資促進、運営などにおいてより自主性を持つことができる。

「商業ターミナルのリソースは多くの場合小売業者の手にあり、商業運営における小売企業の固有の利点により、小売業者は不動産開発から利益を得ながら有利なプロジェクトを獲得することができます。都市複合施設は都市の商業中心部に建設されることが多く、その開発利益は巨額であり、そのことが小売業者の市場での競争力を高めています。」シオン・ジエは信じている。

原因、しきい値、リスク

無視できないのは、従来のチェーン小売市場での競争が激化するにつれ、一部の強力な小売業者が物件探しから都市型商業施設の開発に重点を移していることです。しかし、商業用不動産に関与し、開発、運営できる能力を持つ小売業者はまだ少数です。

なぜ「事業者」ではなく「家主」である小売業者が、多額の投資と高いリスクを伴う都市型複合商業施設プロジェクトに興味を持つようになるのでしょうか?

これに関して、北京東方キャセイビジネスコンサルティングエージェンシーのゼネラルマネジャー、リー・ムーティアン氏は次のように分析した。「一部の有力な小売業者が商業用不動産開発に関与しているのは、適切な商業用不動産の入手がますます困難になり、業界の立地選定における競争が激化しているためである。同時に、不動産開発会社も商業用不動産に対してますます高額な賃料を要求している。

一方、不動産開発による利益は小売業者にとってますます魅力的になっています。現在、純粋な不動産開発会社は都市型複合施設の運営にますます苦戦している。地方自治体の要因も無視できません。一部の地方自治体は都市のイメージ向上を図るため、複合商業施設の一括建設を積極的に推進しており、客観的に一部小売業者の神経を刺激している。 ”

複合商業施設では、小売業者が複数のフォーマットで運営できる能力がテストされます。万達広場が急速に全国市場に拡大できる理由は、地方自治体の都市複合施設計画のニーズに応えているだけではなく、さらに重要なことに、その強力な商業投資と戦略的パートナーシステムのサポートにある。従来の小売業者は、この点で十分な強みを持たないことがよくあります。 「小売業者にとって不動産管理も大きな課題です。経験不足により、小売業者は複合施設の開発に参加できないことがよくあります。」これに関して、ウェン・ハイフイ氏は自身の見解を表明した。

資金調達が最大の問題です。 Xiong Jie は記者団に対し、「現在、商業施設に参加できるのは個人の小売業者だけです。都市型複合施設の運営の最初のハードルは資本です。都市型商業施設への投資には、多くの場合数十億元が必要です。」

武漢で現在運営されている都市複合施設を例に挙げ、Xiong Jie氏は記者らにこの規模の説明を行った4010,000 平方メートルのプロジェクトには、ほぼ20数十億元、この資金を不動産の賃貸に使いたい場合は、少なくとも事前に迅速に拡張できます50大きなスーパーマーケット。ほとんどの小売業者にとって、この投資額をすべての資金源から捻出することは困難です。

「巨額の資本投資、複合施設の市場での位置付けに関する不確実性、商業小売リソースの統合能力、不動産管理能力の欠如などはすべて、小売業者が都市複合施設に参入することを妨げる障壁となるでしょう。しかし、一部の強力な小売業者にとって、これは市場競争力を向上させる良い機会でもあります。」李牧天氏は慎重な肯定を表明した。

ハウブスカ都市団地研究所所長のフー・ビン氏は、「商業開発の概念によれば、都市部にはまず人が住み、次に産業、次にオフィスビル、そして商業が存在する。しかし現在、地方政府は全く逆の方法で新しい地域に都市団地を計画している。まず団地を建設し、最初に商業を持ち、その後に人気を育てる。」と述べた。商業発展の秩序には反しますが、地方自治体は優れた政治的功績を高く評価します。しかしその結果、商業優先の都市複合施設の多くは長らく「氷の都市」と呼ばれ、見た目は立派だが人気が無く、管理もままならない状況が続いていた。

新しい青い海は誰のもの?

「都市複合施設は美しい毒だ。」商業用不動産の運営に長年携わってきた業界関係者は、小売業者が介入すると本末転倒になる可能性があると考えている。不動産開発で莫大な利益を追求すれば、間違いなく小売業の能力は低下するでしょう。さらに、すべての都市に複合都市が必要なわけではありません。 「集団カーニバル」スタイルの群れは、都市の古い商業文化、都市文化、都市の合理的な商業レイアウトに損害を与えることは避けられません。政府はいわゆる都市の繁栄だけを追求するのではなく、市場の実情に応じて都市複合施設を合理的に開発・計画すべきである。

「都市複合施設の建設に関わるすべての関係者にとっての利益は、最終的には客観的な市場環境によって決まります。それに関与する小売業者としては、盲目的に追従して他人のウェディングドレスを作る役割を果たすのではなく、自社の状況を踏まえ、政府による複合都市計画と建設の推進を率先して活用するしかありません。」 Li Mutian 氏は、小売業者の観点からこの問題をさらに考察します。

中華全国工商連合会不動産商工会議所商業不動産専門委員会の朱玲波主任は、あらゆるレベルの市政府が都市複合施設の促進を急いでいる理由は複数の利点にあると率直に語った。 「都市複合体と地方都市経済、位置と一人当たりGDPこれは第三次産業に関連するものですが、地方自治体はそれを悪用し、やみくもに参入しています。これは都市計画や建設に新たな機会をもたらす可能性がありますが、投資家にとってはリスクの増加に基づいています。 ”

一見巨大な市場に直面して、従来の不動産開発業者が市場に群がり、少数の小売業者が積極的に参加しています。都市複合施設は、市場を救い小売業を多様化するための不動産にとって新たなブルーオーシャンとなっているようだ。大多数の小売業者にとって、このような巨額の設備投資に直面して損失を許すわけにはいきません。

(出典: 中国協力時報・スーパーマーケット ウィークリー 劉朝龍)